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ANNALES 2022
2.2 Vous renseignez M. Javel sur la signature du mandat, et répondez aux craintes exprimées par les
époux sur la durée de leur engagement
Il y a ici deux sujets. Comme indiqué dans le chapeau présentant le contexte, M. Javel veut savoir s'il peut venir
signer seul le mandat de gestion et le couple ne souhaite pas s'engager sur une durée trop longue.
1/ La signature du mandat
La lecture du contexte est primordiale, on y apprend que le couple est marié sous le régime légal en 1981 et
que le bien a été acquis en 2002.
Ici, les annexes n'apportent pas d'indication sur la réponse. Il faut donc se référer à ses connaissances personnelles
sur la capacité juridique d'un époux à pouvoir signer seul un mandat de gestion pour un bien acquis pendant
le mariage.
Par principe, si le bien immobilier est un bien propre, l'époux signe seul le mandat. Or, ici, le bien est acquis
pendant le mariage et rien n'indique que cela soit avec des fonds propres réemployés à cette fin par M. Javel.
On peut donc penser qu'il ne lui appartient pas en propre et que c'est donc un bien commun.
S'agissant d'époux mariés sous le régime légal de la communauté, l'article 1421 du Code civil prévoit que « Chacun
des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il
aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre ».
Le mandat de gestion locative étant un acte d'administration et non de disposition, il peut ainsi être passé par
l'un seul des époux.
Cependant, le principe édicté par l'article 1421 du Code civil connaît des exceptions, notamment en ce qui concerne
la vente d'immeubles communs (C. civ., art. 1424) et, surtout, en ce qui nous concerne, le bail. En effet, selon
l'article 1425 du Code civil, « les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural ou un immeuble
à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux sur les biens communs
peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour les baux passés par l'usufruitier ».
Ici, s'agissant d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'un des époux peut donner seul un mandat
de gestion à la condition qu'il respecte les conditions posées par l'article 595 du Code civil applicables aux baux
passés par un usufruitier.
Ainsi, il résulte de l'article 595, alinéa 1 du Code civil que l'usufruitier peut conclure seul un bail, ce principe
connaissant toutefois des restrictions posées par les alinéas 2 et 3 pour les baux d'une durée de plus de 9 ans
et des exceptions pour les baux ruraux et commerciaux nécessitant le concours de l'usufruitier.
Dès lors, on peut en conclure que l'un des époux peut seul signer un mandat de gestion pour un bien destiné à
l'habitation pour des baux d'une durée de moins de 9 ans.
Pourtant, la mission de gestion conférant celle de percevoir des loyers, des difficultés peuvent apparaître en
cas de séparation du couple, dès lors que, tant que le jugement de divorce n'est pas prononcé définitivement,
lesdits loyers constituent des deniers communs. Or, en cas de désaccord des deux époux sur leur perception, par
principe, le mandataire ne saurait les affecter à l'un ou l'autre sans commettre un abus de droit, puisque les loyers
constituent des fonds indivis de la communauté non partageables par définition. L'agent immobilier devrait alors
indiquer aux époux cette difficulté et leur recommander de saisir le juge en cas de désaccord persistant entre eux.
Il est donc préférable de requérir la signature des deux époux, car les deux époux communs en bien peuvent
participer à la signature de l'acte. Si l'une des parties n'est pas présente à la signature, elle peut donner mandat
(on parle aussi de pouvoir ou procuration) à l'autre de la représenter et de signer en son nom et pour son compte.
Une signature électronique par les deux époux est aussi envisageable.
2/ La durée des mandats
L'énoncé indique que les époux Javel craignent de s'engager sur une durée trop longue. Ils ne souhaitent pas
être pieds et poings liés à l'agence une fois le mandat signé. Ils peuvent être rassurés. La loi HOGUET de 1970
prévoit que le mandat doit être à durée limitée. Ensuite, car le mandat est conforme à cette exigence. Il faut ici
se référer à l'annexe 14, Extrait d'un mandat de gestion locative du cabinet Bontemps, p. 15. Ainsi, le contrat est
bien d'une durée de 12 mois. S'il est tacitement reconductible par période annuelle, afin de répondre à l'exigence
de durée déterminée du contrat, cette reconduction est limitée à 10 fois. De plus, à chaque date anniversaire du
contrat, les époux peuvent mettre un terme au contrat en respectant un préavis de 3 mois.
Enfin, si l'agence n'a pas satisfait à son obligation de prévenance de la reconduction tacite du contrat pour
chaque échéance (C. consom., art. L. 215-1), les époux pourront mettre un terme au mandat à tout moment.
Ainsi, les époux ne sont pas « pieds et poings liés ».
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