Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 148

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c)

TRANSACTION IMMOBILIÈRE

Absence de charges ou servitudes affectant le droit de propriété

Il est utile de prévoir que le contrat est conclu sous condition suspensive de non révélation
de servitude grave, d'origine légale ou conventionnelle, pouvant déprécier la valeur du bien ou
le rendre impropre à sa destination. Pareillement, il est utile d'indiquer que l'acte est conclu
sous la condition suspensive de délivrance d'un état hypothécaire ne révélant pas d'inscription
garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente convenu.
d)

Autorisations préalables liées au projet de l'acquéreur

Suivant l'objectif poursuivi par l'acquéreur, on introduira à l'avant-contrat une condition
suspensive d'obtention des autorisations nécessaires à la réalisation de son projet (autorisation
d'urbanisme ou certificat d'urbanisme, autorisation administrative de changement d'affectation, autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires...) afin de garantir l'efficacité de
son achat, ou de vérification de l'état de pollution des sols.
Lorsque la vente concerne un terrain à bâtir issu d'une division foncière, on s'assurera que
la réglementation des lotissements a bien été respectée (soit qu'un permis d'aménager a été
obtenu ainsi que la garantie d'achèvement des travaux liés à cette division, ou qu'une déclaration préalable a été effectuée selon le cas).
e)

Autorisations liées à l'origine de propriété 

Lorsque l'immeuble vendu provient d'une donation, le donateur et ses présomptifs héritiers
réservataires peuvent exercer une action en revendication contre le tiers acquéreur des biens
transmis au gratifié et par lui revendus s'ils n'y ont pas renoncé. Aussi est-il prudent de prévoir,
dans l'avant-contrat, la condition suspensive d'intervention du donateur et de ses présomptifs
héritiers à l'acte authentique constatant la vente afin qu'ils renoncent aux actions en réduction
et en revendication contre les tiers fondées sur l'article 924-4 du Code civil. Il est pareillement
possible de prévoir, s'il y a lieu, une condition suspensive de l'obtention du consentement
des donateurs du bien cédé à renonciation à un droit de retour ou à l'action révocatoire pour
inexécution de charges.
f)

Sommes à verser lors de la signature

L'avant-contrat peut, dans les limites précédemment indiquées, prévoir le versement d'un
dépôt de garantie (PSV) ou d'une indemnité d'immobilisation (PUV). Il conviendra alors d'en
indiquer le sort : un acompte sur le prix le plus souvent (cf. A et B) ainsi que les conditions de
versement et de garantie s'il y a lieu.
2°/ Sort des taxes et charges

* Charges et taxes autres que de copropriété :
− le paiement de la taxe foncière incombe par principe à celui qui est propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais les parties peuvent aménager cette règle en prévoyant la
répartition de cet impôt prorata temporis, soit suivant la durée respective de l'exercice de leur
droit de propriété sur le bien vendue au cours de l'année d'imposition.
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