Professions immobilières - La location meublée - 1re - 6

On notera que pour une activité professionnelle, désormais les parties peuvent volontairement se
soumettre au bail commercial en lieu et place du bail professionnel9
. Quant aux associations, le
droit commun du bail du Code civil s'applique par principe aux locaux destinés à leur activité.
Ainsi, les dispositions de droit commun du bail du Code civil peuvent s'appliquer :
- tantôt de manière autonome, lorsqu'aucun statut particulier de location n'est prévu, comme pour
les locaux donnés à bail à des associations ou ceux destinés à une résidence secondaire ;
- tantôt en complément des statuts spécifiques, lorsqu'aucune disposition du statut particulier ne
l'écarte ou n'est contraire.
Ainsi, en matière de bail professionnel, c'est largement le droit commun des baux qui s'applique,
la loi de 1986 ne régissant que la durée du bail et l'état des lieux. Rappelons que, par principe, les
dispositions du Code civil sont largement supplétives de volonté, c'est-à-dire que les parties au
bail peuvent les écarter. Il n'y a guère que les obligations légales principales des parties qui sont
impératives et ne peuvent être écartées ou amendées, à savoir pour le bailleur l'obligation de délivrance
de la chose louée et pour le locataire preneur l'obligation de paiement du loyer.
Quelle que soit la nature de la location, les locaux peuvent être délivrés avec ou sans du mobilier.
On parle alors de « location en nu » ou « location vide » et de « location en meublé » ou « location
meublée ». Il n'existe pas en soi de régime unique de la location en meublé. Parfois, la réglementation
n'envisage pas la question de la location du local en meublé, notamment en matière d'activité ;
les parties devront alors être vigilantes dans la rédaction des clauses relatives à l'état de délivrance
des meubles, leur entretien et leur restitution.
Si l'article 43 de la loi n° 48-1360 du 1er
septembre 1948 prévoit, dans une certaine mesure,
un régime de la location en meublé, son application en pratique étant désormais très limitée à
quelques logements seulement10
avant de disparaître sous peu11, il n'y a guère de nos jours que
la loi de 1989 qui organise désormais deux régimes juridiques consacrés de la location d'un logement
meublé à titre de résidence principale. Outre un régime de droit commun (chapitre 1), la
loi de 1989 contient des dispositions particulières à la location en meublé de courte durée avec la
consécration du bail mobilité par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ÉLAN »12
(chapitre 2). La loi ÉLAN a aussi consacré un nouveau statut permettant à une personne âgée
d'accueillir chez elle une personne plus jeune dans le cadre du contrat de cohabitation intergénérationnelle
(chapitre 3).
La location en meublé d'une résidence secondaire relève pour sa part du droit commun du bail
prévu par le Code civil (chapitre 4). Traditionnellement, la location saisonnière relevait aussi pour
l'essentiel du droit commun. Désormais, la location saisonnière en meublé de tourisme - y compris
de courte durée dans le cadre de la location dite « Airbnb » ou « RBNB » - et en chambre d'hôtes
relève largement du Code du tourisme (chapitre 5).
Quelle que soit la nature de la location, les revenus qui en sont tirés sont fiscalisés (chapitre 6).
9 L. n° 86-1290, 23 déc. 1986, art. 57 A.
10 Tant en raison de l'exclusion du régime de la loi de 1948 de certains locaux (locaux vacants, ceux relevant
des catégories A, la plupart des locaux relevant des catégories II B et II C, ceux situés dans certaines communes
qui ont fait l'objet d'un décret portant cessation d'application de la loi de 1948), que du fait que la loi de 1948
n'est plus applicable aux locations de meublés professionnels depuis le 1er
avril 1961, d'autant que la loi de
1948 cesse de s'appliquer au locataire entré dans les lieux depuis le 23 décembre 1986.
11 En effet, en vertu de l'article 25 de la loi de 1986, les locaux vacants meublés relèvent plus de la loi de
1948 ; cf. Cass. 3e
civ., 30 janv. 2002, n° 00-15724.
12 Pour une présentation de la loi ÉLAN, v. Battistini P., La loi ÉLAN décryptée pour les professionnels de l'immobilier.
15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en
Poche ; Battistini P., Logement social, construction, urbanisme... Ce que change la loi ÉLAN. 21 fiches pour
décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche. Pour une présentation des textes d'application, v. Battistini
P., La loi ÉLAN, 1 an après. 6 fiches pour présenter les textes d'application, 2020, Gualino, Droit en Poche.
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LA LOCATION MEUBLÉE

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