Professions immobilières - La location meublée - 1re - 68

Les logements vacants exclus de l'encadrement des loyers. Toutefois, le dispositif ne s'applique
toujours pas aux logements vacants :
- faisant l'objet d'une première location ;
- inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
b. Les principes du plafonnement des loyers
L'article 3 du décret de 2017 précise le montant maximum du loyer applicable dans les hypothèses
où dans les 12 derniers mois le loyer n'a pas été révisé ou au contraire a été révisé.
En cas de révision du loyer précédent intervenue dans les 12 derniers mois : plafonnement du
nouveau loyer à celui de l'ancien loyer. Dans une formulation différente, le principe demeure l'application
au nouveau bail du dernier loyer révisé. En effet, le décret précise que lorsqu'un logement
vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer
appliqué au précédent locataire. On comprend donc que si le loyer du précédent locataire a été
révisé dans les 12 mois antérieurs au nouveau bail, lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une
nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent
locataire.
En cas de non-révision du loyer précédent intervenue dans les 12 derniers mois : plafonnement
du nouveau loyer à la variation de l'IRL. Aucune nouveauté ici par rapport au régime antérieur.
Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du
nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au
précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers. La date
de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de
signature du nouveau bail.
c. Les exceptions aux principes du plafonnement des loyers
L'article 4 du décret de 2017 rappelle que le loyer du nouveau bail peut être réévalué dans trois
hypothèses : en cas de travaux d'amélioration, de loyer sous-évalué ou de travaux d'amélioration
d'un certain montant.
En cas de travaux d'amélioration : hausse plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC. Ici
aussi, aucune nouveauté. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail avec le précédent
locataire ou, en cas de renouvellement, depuis son dernier renouvellement, des travaux
d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les
parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la
dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux
toutes taxes comprises. Toutefois, à compter du 1er
janvier 2021, il est prévu que ces adaptations
particulières ne s'appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire
supérieure ou égale à 331 kWh/m2
/an70. Cette précision est supprimée par l'article 59 de la
loi Climat et résilience du 22 août 2021 en métropole pour les contrats de location conclus, renouvelés
ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi, soit à compter du 25 août 2022
et en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte à compter du 1er
2024.
En cas de loyer sous-évalué : hausse plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer de
référence et le dernier loyer. Le régime antérieur est renouvelé. En effet, lorsque le dernier loyer
appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne
peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux
loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier
loyer appliqué au précédent locataire, révisé (conformément aux limites prévues par l'article 3 du
décret).
70 L. n° 2020-1147, art. 19 ; L. 1989, art. 18, al. 2.
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LA LOCATION MEUBLÉE
janvier

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