Grands Colloques - L'avenir du droit des biens - 90

QUEL AVENIR POUR LES DROITS RÉELS ?

il n'y a pas, du moins sur la terre, de propriété exclusive5. N'existent que
des jouissances simultanées, des saisines : tous les membres d'une communauté villageoise ont une saisine sur la terre, qui est reçue de Dieu et n'est
accaparée par personne. En donnant un exemple anachronique tiré du film,
au xvie siècle, un villageois va pouvoir utiliser la bouteille pour étaler la pâte,
tel autre pour jouer de la musique, tel autre comme pilon. Chacun a un droit
de jouissance sur le bien, mais nul n'en est le propriétaire. Au lendemain
de la Révolution, les rédacteurs du Code Napoléon ont fait de l'individu le
cœur du système juridique. Dès lors, ils ont rompu avec le système féodal,
en revenant à la notion romaine de propriété, entendue comme un droit
exclusif. Mais parce que le Code civil de 1804 est fondamentalement une
œuvre de compromis, ils ont tempéré cette consécration de la propriété
exclusive en reconnaissant des droits réels à l'article 543 du Code civil :
« on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit
de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre ». Cela renvoie
à la technique de l'usufruit et de la servitude.
3. Ce texte permet de comprendre ce que sont les droits réels dans le
système du Code civil. Le droit réel est fondamentalement, dans le Code
Napoléon, un droit sur la chose d'autrui, qui comme tel doit être limité.
Cela explique que l'usufruit soit viager: au décès de l'usufruitier, le propriétaire récupère la jouissance de son bien. De même, la servitude, droit
réel perpétuel, n'est qu'un rapport entre deux fonds. La servitude, droit
perpétuel, est au service de la propriété, pas de la personne. Au fond, le
droit réel est, en 1804, inféodé à la propriété. L'article 686 du Code civil
illustre à merveille cette idée : « il est permis aux propriétaires d'établir sur
leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon
leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés
ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et
pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire
à l'ordre public ».
4. Si l'on ne regarde plus maintenant en arrière et que l'on regarde
devant, quel est l'avenir des droits réels ? On assiste aujourd'hui à une crise
de croissance des droits réels. Jadis placés sous la tutelle de la propriété,
limitativement énumérés par l'article 543 du Code civil, les droits réels
ont doublement pris leur autonomie. D'une part, les droits réels se sont
affranchis de la tutelle de la loi, puisque la pratique et la jurisprudence
récente de la Cour de cassation ne cessent de créer de nouveaux droits réels :
droit de jouissance exclusif sur parties communes, droit réel de jouissance
spéciale attribué à perpétuité à une fondation, droit de crû et à croître...
Le fameux arrêt Caquelard de 1834, qui a affirmé que les démembrements
de propriété prévus par le Code civil n'étaient pas limitatifs, est ainsi doté
d'une vigoureuse descendance. Il n'y a définitivement pas de numerus
5. A.-M. Patault, Introduction historique au droit des biens, PUF, 1989, p. 38 et s.

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