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CHAPITRE 5 - L'acquisition de la propriété
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■ Les effets de la vente
Si l'acheteur est tenu de payer le prix selon les modalités définies dans le contrat, le vendeur est
quant à lui tenu à diverses obligations engageant notamment sa responsabilité contractuelle.
a) Les obligations du vendeur
Ces obligations pèsent tout aussi bien sur le vendeur que sur son mandataire (agent immobilier) :
- l'obligation d'information sur l'immeuble vendu : le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur
sur toutes les caractéristiques de l'immeuble, sa situation et son environnement actuel et futur. Il
doit être de bonne foi et agir en toute transparence. Il doit par exemple l'informer des servitudes,
de l'inondabilité du terrain, d'un projet commercial à proximité, etc.
- l'obligation de délivrer l'immeuble vendu : le bien délivré par le vendeur à l'acquéreur doit
être conforme au bien vendu tel qu'il est décrit et défini dans le contrat. D'après l'article 1614
du Code civil, l'immeuble est délivré dans l'état où il se trouve au moment de la vente. La
seule différence entre l'état du bien à la date de l'accord entre l'acheteur et le vendeur et son
état lors de la livraison doit être due uniquement à une usure normale ;
- l'obligation de garantir l'acquéreur contre toute éviction de l'immeuble vendu :c'est
l'obligation imposée par la loi au vendeur d'assurer à son acquéreur la possession paisible du
bien qu'il lui a vendu c'est-à-dire qu'il doit s'abstenir personnellement de tout acte susceptible
de troubler l'acquéreur dans son droit de propriété. Le vendeur doit également le protéger
contre toute revendication de tiers sur le bien ;
- l'obligation de garantir la surface réelle du bien vendu en copropriété (application de la
loi Carrez) quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans
l'acte, l'acquéreur peut demander en justice une réduction du prix au prorata ;
- l'obligation de garantir les vices cachés de l'immeuble vendu : en vertu de l'article 1641 du
Code civil, le vendeur est tenu de garantir l'immeuble contre les vices cachés qui le rendent impropre
àsadestination c'est-à-dire à l'habitation si c'est un logement ou qui diminue de façon importante
l'usage auquel il est destiné. Le vice doit être suffisamment grave à tel point que l'acheteur n'aurait
pas acheté ou à un prix moins important s'il en avait eu connaissance. Il doit être antérieur à la vente
et non décelé au moment de la vente malgré un examen attentif (ex. fissure dans la dalle, début
d'infiltration dans un mur, etc.). Le vendeur n'a toutefois pas l'obligation de garantir les vices apparents,
visibles au moment de la vente par l'acquéreur suite à un examen normal et attentif.

Les Carrés Rouge - L'essentiel du droit immobilier - 11e

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