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CHAPITRE 10 - Le bail commercial
certains baux commerciaux, tantôt en raison de leur longue durée (bail de plus de 9 ans, bail de
9 ans excédant 12 ans par le jeu de la tacite prolongation), tantôt en raison de la nature particulière des locaux (bureaux, terrains nus, locaux monovalents aménagés pour une seule utilisation). En toute hypothèse, le bailleur peut obtenir le déplafonnement en cas de modification
notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative (caractéristiques des lieux
loués, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité, obligations des parties). Mais
dans ce dernier cas, de même que lorsque c'est la durée convenue qui justifie le déplafonnement, la hausse de loyer ne peut excéder pour une année 10 % du loyer de l'année précédente.
Tableau résumant le régime du loyer d'un bail commercial
Cas de
fixation
judiciaire
du loyer

Révision triennale
(en cours de bail)

Révision
spécifique aux
clauses d'échelle
mobile (en cours
de bail)

Fixation du loyer du bail renouvelé
(nouveau bail)

Textes de
base

C. com., art. L. 145-38 et
L. 145-33.

C. com., art.
L. 145-39 et
L. 145-33.

C. com., art. L. 145-33 et L. 145-34.

Conditions
de
recevabilité
de l'action

Délai minimal de 3 ans
depuis la dernière fixation
contractuelle ou judiciaire du
loyer

Augmentation ou Aucune
diminution du
loyer de plus du
quart depuis la
dernière fixation
contractuelle ou
judiciaire du loyer

Mode de
fixation du
loyer par le
juge

Principe de plafonnement
dans les deux sens :
- plafond = loyer initial
× variation de l'indice de
référence (ILC ou ILAT)
- plancher = loyer en cours
lors de la demande de
révision
- valeur locative si elle est
comprise entre le plafond et
le plancher
Exception de

Fixation à la
valeur locative
Aucun
plafonnement
Mais lissage de la
hausse de loyer à
10 % par an

Principe de la valeur locative
Plafonnement de la seule hausse du
loyer : loyer initial du précédent bail
× variation de l'indice de référence (ILC
ou ILAT) :
- si durée du bail fixée à 9 ans
- si durée effective du bail n'ayant pas
dépassé 12 ans par tacite prolongation
- sauf pour les terrains nus, les locaux à
usage exclusif de bureaux, les locaux
monovalents
- sauf en cas de modification notable :

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