Professions immobilières - La vente d'un bien loué - 1re - 196

Cette reconduction est établie entre les parties au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en
cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de
plein droit.
2-2-5-2-Droit de préemption sans congé
Les règles relatives au congé pour vendre sont applicables seulement dans le cas où le bailleur
décide de vendre le logement libre de tout occupant. Dans ce cas, les locataires bénéficient d'un
droit de préemption pour acquérir le logement qu'ils occupent (article 10 de la loi n° 75-1351 du
31 décembre 1975) et l'offre de vente notifiée au profit du locataire ne vaut pas congé.
Le bailleur peut cependant décider de vendre le logement occupé. Dans ce cas, il ne délivre pas
de congé au locataire qui ne bénéficie alors pas du droit de préemption accessoire au congé pour
vendre.
3-Les litiges relatifs aux congés
Différents litiges peuvent naître de la décision du propriétaire de mettre un terme au contrat de
location. Le règlement de ces conflits peut se faire de manière amiable ou judiciaire.
3-1-Les litiges relatifs au congé pour reprise et au congé pour vendre
Le congé peut être contesté pour les motifs suivants (5) :
- défaut des mentions obligatoires du congé : comme l'absence d'indication du motif du congé (6) ;
- l'auteur du congé n'est pas habilité pour délivrer le congé ;
- contestation du destinataire du congé : par exemple, lorsque les époux sont locataires, en raison
de la cotitularité du bail, le congé doit être délivré à chacun d'entre eux. Cependant, le congé n'est
pas nul mais privé de toute efficacité puisque inopposable à l'époux à qui il n'a pas été adressé ;
- contestation de la forme de la notification : par exemple, le congé adressé par lettre simple « ne
peut être considéré comme un congé » ;
- contestation du délai de préavis du congé : lorsque le délai de préavis ne respecte pas le délai de
six mois au moins avant la date d'expiration du bail ;
- le non-respect des règles sur les locataires protégés ;
- défaut de notification en cas de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
3-2-Le
règlement des litiges
En cas de conflit relatif au congé délivré au locataire par le bailleur, les parties peuvent tenter
de trouver une solution amiable, entre elles ou avec l'aide de la commission départementale de
conciliation ou du conciliateur de justice. En cas d'échec, le tribunal compétent peut être saisi pour
trancher le litige.
La durée au-delà de laquelle une action en justice n'est plus recevable est en principe de trois ans
à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant
d'exercer ce droit. Si une conciliation amiable est initiée, elle doit s'inscrire dans ce délai.
3-2-1-Le règlement amiable
Lorsqu'il existe un litige, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception
à l'autre partie, relatant les faits le plus précisément possible. Ce courrier constitue une première
étape importante, si le litige n'est pas résolu à l'amiable, pour engager un recours éventuel
devant le juge.
Si aucun accord n'est trouvé entre les parties elles-mêmes, la saisine de la commission départementale
de conciliation (CDC) ou du conciliateur de justice peut être envisagée.
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