L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 166

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-31 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
aux lieux et place du bailleur ni même de rechercher ou de contrôler les motifs
de ce refus (jurisprudence non remise en cause : Cass. 3e civ., 16 juill. 1962,
n° 60-10426, Bull. civ. III, n° 362, D. 1963, p. 112) et une clause qui dispense
le preneur d'exploitation personnelle est le corollaire d'une clause autorisant
la sous-location (CA Douai, 24 mai 2012, n° 11/01646, Gaz. Pal., 28 sept.
2012, p. 29, note C.-E. Brault).
Cette autorisation peut être donnée par le bail ou ultérieurement par un accord
du bailleur, par une lettre ou un avenant, mais toute autorisation doit avoir
date certaine pour être opposable à l'acquéreur de l'immeuble (Cass. 3e civ.,
9 juin 2009, n° 08-13300, Administrer, août-sept. 2009, p. 34, obs. D. Lipman,
W. Boccara - Cass. 3e civ., 17 nov. 1998, n° 97-13494).
En cas d'indivision, l'accord doit être donné par l'ensemble des propriétaires
(Cass. 3e civ., 13 oct. 1993, n° 91-17816), et si un seul des co-indivisaires est
appelé à concourir à l'acte (cf. infra), la sous-location n'est pas opposable aux
autres propriétaires (Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-14215, Gaz. Pal., 2 juill.
2011, p. 36 - CA Paris, 19 déc. 2001, n° 00/12325).
À défaut de dispositions expresses contraires, une autorisation de sous-louer
ne dispense pas le locataire d'appeler le bailleur à concourir aux actes de
sous-location (cf. infra) (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-14700, Gaz. Pal.,
22 mai 2007, p. 15, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2006, comm. 204,
note P.-H. Brault) sauf si la sous-location est l'objet même de l'activité du
locataire (Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-15976, Gaz. Pal., 18 août 2015,
p. 24, note C.-E. Brault). La simple connaissance ou tolérance du bailleur n'est
pas suffisante (Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12032, Loyers et copr. 2006,
comm. 107, note P.-H. Brault), la simple mention d'une sous-location dans
un acte de cession et l'encaissement par le bailleur de sommes versées par
un sous-locataire à titre d'indemnité d'occupation ne caractérisent pas son
accord à la sous-location (CA Paris, 20 mai 2016, n° 14/13661). Le fait pour
un bailleur de consentir au renouvellement du bail ne peut valoir renonciation à se prévaloir d'une sous-location prohibée (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007,
n° 06-17636), mais dans une espèce où les locaux étaient destinés à être
sous-loués dans leur totalité, un bailleur a tacitement agréé la sous-location
en renouvelant le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 09-72550, LPA, 10 oct. 2011, p. 10, note
R. Raffi).

Distinction de
la sous-location
d'autres contrats

I - DISTINCTION DE LA SOUS-LOCATION
D'AUTRES CONTRATS

Notion
de sous-location

L'interdiction de même que les formalités prévues par l'article L. 145-31 du
Code de commerce, ne s'appliquent qu'à un contrat constitutif d'une sous-location, ce qui implique la mise à disposition de locaux avec paiement d'un
prix ou fourniture d'une contrepartie (Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17892,
LPA, 12 mars 2010, p. 9, note R. Raffi - CA Paris, 5 oct. 2017, n° 16/12150),
la jouissance gratuite n'étant pas une sous-location (Cass. 3e civ., 14 nov.
2002, n° 01-01585, Loyers et copr. 2003, comm. 55 - CA Paris, 22 févr. 2007,
n° 06/02460, AJDI 2007, p. 568) mais la simple contrepartie d'un avantage
en nature suffit à caractériser une sous-location (Cass. 3e civ., 26 févr. 1992,
n° 90-19710). Les dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce
s'appliquent à un sous-bail dérogatoire relevant de l'article L. 145-5 du Code
de commerce (Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-11445, Loyers et copr. 1995,
comm. 322), a fortiori lorsque la convention régularisée pour une durée de
12 mois renouvelable est requalifiée en sous-bail commercial (Cass. 3e civ.,
2 févr. 2005, n° 03-19541, Gaz. Pal., 10 déc. 2005, p. 15, note J.-D. Barbier).
La location de murs de locaux loués aux fins d'affichage publicitaire constitue
une sous-location (CA Saint-Denis de la Réunion, 28 oct. 2011, n° 09/02180,
AJDI 2012, p. 675 - CA Aix-en-Provence, 27 mai 2005, n° 03/00118), mais
il n'y a pas de sous-location lorsque le locataire d'un terrain loué nu donne
à bail un bâtiment qu'il a été autorisé à construire et dont il est propriétaire
(CA Paris, 27 juin 1980, Loyers et copr. 1980, comm. 359 - CA Paris, 30 mai
2007, n° 06/01702, AJDI 2008, p. 289).

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