L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 184

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DE COMMERCE
Article L. 145-34 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Loyers et copr. 2004, n° 166, note P.-H. Brault), un percement de mur pour
relier une loge de faible superficie (Cass. 3e civ., 13 janv. 2004, n° 02-14133,
Gaz. Pal. Rec. 2005, som., p. 1309, note J.-D. Barbier), ou une modification
de 16,5 % du montant du loyer (Cass. 3e civ., 21 mars 2006, n° 05-11295,
Gaz. Pal. Rec. 2006, som., p. 4037, note J.-D. Barbier). Mais une modification
mineure de l'affectation des locaux peut-être notable si elle présente un intérêt
pour le commerce considéré (CA Paris, 3 juill. 2019, n° 17/1457-2, Gaz. Pal.,
12 nov. 2019, p. 59, note C.-E. Brault).
Une décision restée isolée a retenu que l'addition de plusieurs modifications,
éventuellement secondaires, pourrait constituer la modification notable justifiant le déplafonnement (Cass. 3e civ., 2 déc. 1998, n° 97-12138, Gaz. Pal.
Rec., 30 mars 1999, note J.-D. Barbier).
Des modifications en sens contraire peuvent s'annuler, le résultat n'étant pas
notable (Cass. 3e civ., 4 avr. 2012, n° 11-13912, Gaz. Pal., 30 juin 2012, p. 22,
note J.-D. Barbier). Les juges du fond apprécient souverainement ce caractère
notable, qui n'est pas établi lorsque la modification des surfaces louées les
ramène à leur consistance initiale (Cass. 3e civ., 24 mai 2017, n° 16-15043,
Gaz. Pal., 11 juill. 2017, p. 65, note J.-D. Barbier).
Une modification notable peut être invoquée comme motif de déplafonnement
lors du renouvellement du bail, même si elle a déjà été prise en compte à l'occasion d'une révision antérieure du loyer (Cass. 3e civ., 11 déc. 1979, Loyers et
copr. 1980, n° 123), et même si elle a déjà donné lieu en contrepartie à une
majoration du loyer en cours de bail (Cass. 3e civ., 24 févr. 1988, n° 86-17687,
Gaz. Pal. Rec. 1988, 2, p. 798, note J.-D. Barbier).

Modification
favorable

La modification susceptible d'entraîner un déplafonnement doit-elle être favorable au locataire ? À propos des facteurs locaux de commercialité, il avait
été jugé qu'une modification défavorable de la commercialité pouvait entraîner le déplafonnement (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-8295, Gaz. Pal
Rec. 1999, 2, p. 564, note J.-D. Barbier ; JCP E 2000, p. 609, note F. Auque),
mais la Cour de cassation est revenue sur cette jurisprudence en décidant
que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être favorable
au commerce exploité (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30825, Gaz. Pal.,
22 oct. 2011, p. 34, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2011, comm. 321, note
P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 17 janv. 2012, n° 11-12090, AJDI 2012, p. 506,
obs. Y. Rouquet - CA Paris, 1er juill. 2016, n° 14/14099, Gaz. Pal., 15 nov.
2016, p. 76, obs. S. Chastagnier). Mais à propos d'une modification de la destination des lieux, la Cour de cassation a précisé que les juges du fond n'avaient
pas à rechercher son caractère favorable ou non (Cass. 3e civ., 18 janv. 2012,
n° 11-10072, Administrer, mars 2012, p. 27, note J.-D. Barbier ; AJDI 2012,
p. 506, note F. Planckeel). En fin de compte, il faudrait distinguer selon les
diverses modifications susceptibles de justifier un déplafonnement : certaines
devraient être favorables, d'autres non (sur ces distinctions, voir J.-D. Barbier,
Administrer, mars 2012, p. 29).

Modification
irrégulière

Une modification irrégulière, c'est-à‑dire une infraction, pourrait justifier le
déplafonnement (CA Paris, 4 mars 1980, Loyers et copr. 1980, n° 202 - CA
Paris, 1er juin 1990, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, som., p. 590, note P.-H. Brault -
CA Paris, 29 juin 1993, n° 90-3489, Gaz. Pal. Rec. 1993, 2, som., p. 587, note
J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, Administrer, déc. 1995 p. 62, note
B. Boccara), mais les juges doivent caractériser cette modification notable
(Cass. 3e civ., 8 janv. 1997, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, p. 211 ; JCP E 1997, pan.,
p.  169 ; D. affaires 1997, p. 240, obs. J. Derruppé ; Rev. dr. imm. 1997, p. 305)
et le bailleur ne peut plus ensuite poursuivre une résiliation (Cass. 3e civ.,
29 sept. 2004, n° 03-13296, Administrer, déc. 2004, p. 45, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 2005, n° 32, note P.-H. Brault).

Période
d'appréciation

La modification doit être intervenue au cours du bail échu (Cass. 3e civ., 14 oct.
1992, n° 91-10217, Gaz. Pal. Rec. 1993, 1, p. 134 note P.-H. Brault - Cass.
3e civ., 8 janv. 1997, n° 95-14124, Gaz. Pal. Rec. 1997, 1, p. 209, note J.-D.
Barbier - CA Versailles, 17 janv. 2017, n° 13/03813, Gaz. Pal., 14 mars 2017,
p. 85, note S. Chastagnier), éventuellement en cours de tacite prolongation (CA
Paris, 24 oct. 1980, Loyers 1980, n° 430), au plus tard au moment de la prise
d'effet du nouveau bail (Cass 3e civ., 21 déc. 1976, Bull. civ. III , p. 359) et non

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