L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 53

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-5 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Mais une période de maintien dans les lieux faisant suite, non à bail dérogatoire, mais à une convention d'occupation précaire, est sans conséquence
(Cass. 3e civ., 2 avr. 2003, n° 01-12323, Gaz. Pal. Rec. 2003, som., p. 3172,
note J.-D. Barbier). Est de même sans conséquence le maintien dans les lieux
du preneur alors que le bail dérogatoire, consenti par un crédit-preneur, avait
été résilié par l'effet de la résiliation du crédit-bail (Cass. 3e civ., 14 juin 2006,
n° 05-14614, Loyers et copr. 2007, n° 55, note Pereira-Osouf).

Immatriculation
au registre
du commerce

Un bail commercial prend naissance à l'expiration du bail dérogatoire ou
des baux successifs autorisés par la loi du 4 août 2008, même si le locataire
n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés (Cass. 3e civ.,
25 oct. 2018, n° 17-26126, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 66, note J.-D. Barbier -
Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, n° 94-16158, JCP E 1997, n° 972, p. 159, note
J. Monéger, Gaz. Pal. 1997, p. 552, note P.-H. Brault), et même si le locataire
cesse de payer le loyer (Cass. 3e civ., 25 juin 1997, Loyers et copr. 1997,
n°  261 ; Rev. dr. immob. 1997, p. 630, obs. J. Derruppé).

Fonds
de commerce

Il est cependant nécessaire qu'existe un fonds de commerce exploité dans
les lieux loués (Cass. 3e civ., 16 juin 2004, n° 03-11314, AJDI 2004, p. 885,
note M.-P. Dumont, p. 853, obs. J.-P. Blatter ; Administrer, mars 2005, p. 28,
note B. Boccara ; Loyers et copr. 2004, n° 185, note P.-H. Brault) et que le
bail porte sur un véritable local (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, AJDI 1996, p. 46,
note J.-P. Blatter).

Locataire obligé
de rester en place

Lorsque le locataire s'est maintenu dans les lieux plus d'un mois après l'expiration du bail dérogatoire (ou des baux successifs n'excédant pas trois ans),
le bailleur lui-même peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5 du
Code de commerce pour s'opposer au départ du locataire qui se trouve lié
par un bail commercial. La jurisprudence antérieure à la loi du 18 juin 2014
peut être maintenue, sous réserve de la prise en compte du nouveau délai
d'un mois et de la durée totale de trois ans (Cass. civ., 27 avr. 1988, Gaz. Pal.
Rec. 1988, 2, pan., p. 180 ; Bull. civ. III, n°  78 ; Loyers et copr. 1988, n° 269 -
Cass. civ. 31 mai 1994, n° 92-15202, Gaz. Pal. Rec. 1994, 2, p. 706, note
J.-D. Barbier - CA Orléans, 21 juin 2001, Loyers et copr. 2002, n° 117 - Cass.
3e civ. 21 nov. 2001, n° 00-14761, AJDI 2002, p. 31, note M.-P. Dumont -
CA  Paris, 16 févr. 2003, AJDI  2004, p. 29  - Cass. 3e civ., 24 nov. 2004,
n° 03-12605, Administrer, janv. 2005, p. 32, note J.-D. Barbier). Le locataire ne
peut alors donner congé que pour le terme d'une période triennale (CA Colmar,
30 nov. 2006, Gaz. Pal., 25 et 26 juill. 2007, som., p. 34, note C.-E. Brault).

Fixation du loyer
du nouveau bail

Le bail commercial s'opère aux mêmes clauses et conditions que celles du
bail dérogatoire expiré (CA Paris, 16 janv. 1990, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2,
p.  591 ; Loyers et copr. 1990, n° 127). Les parties peuvent alors demander la
fixation judiciaire du loyer de ce nouveau bail (Cass. 3e civ., 25 juin 2003,
n° 02-12545, Administrer, oct. 2003, p. 37, note J.-D. Barbier - CA Paris,
12 janv. 2005, Gaz. Pal. Rec. 2005, p. 1304, note P.-H. Brault ; Administrer,
juin 2005, p. 36, note B. Boccara) qui doit correspondre, à défaut d'accord
des parties, à la valeur locative (Cass. 3e civ., 14 déc. 2005, n° 05-12587, Gaz.
Pal. Rec. 2006, p. 1920, note C.-E. Brault, Administrer, févr. 2006, p. 28, note
J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2006, n° 35, note P.-H. Brault ; JCP N 2006, 1073,
note J. Lafond ; D. 2006, pan., p. 929, note L. Rozès).

D - RENOUVELLEMENT DES BAUX DÉROGATOIRES
Nouveau bail
dérogatoire

Il en est de même, à l'expiration
de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de
conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le
même local.

Régime antérieur
aux réformes
de 2008 et 2014

La loi du 4 août 2008 a autorisé le renouvellement ou la succession de baux
dérogatoires, dès lors que leur durée totale n'excède pas deux ans. La loi du
18 juin 2014 a porté cette durée à trois ans. Au-delà de cette durée, seul un
bail commercial soumis au statut peut être conclu.

1. État du droit antérieur aux lois du 4 août 2008 et du 18 juin 2014
À l'expiration d'un bail dérogatoire, les parties ne pouvaient pas, en principe,
le renouveler ni en conclure un nouveau. Un nouveau bail serait un bail
commercial soumis au statut (Cass. 3e civ., 20 déc. 1977, Bull. civ. III, n° 347,
n°  456 ; Rev. loyers 1978, p. 211).

Code de commerce. Première partie : Législative · 53 

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