L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 68

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-9 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Ainsi, en cours de tacite prolongation, il peut être mis fin au bail à tout
moment par un congé donné six mois à l'avance (Cass. 3e civ., 12 mars 2002,
n° 00-22392, Administrer, oct. 2002, p. 20, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 2002, n° 282, note P.-H. Brault - Cass. 3e civ., 7 déc. 2004, n° 03-19226,
Gaz. Pal. Rec. 2005, p. 1246, note J.-D. Barbier - Cass. 3e civ., 30 juin 1999,
AJDI 2000, p. 310, note J.-P. Blatter).
Le congé doit être signifié avec un préavis de six mois augmenté du temps
nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration
du délai de six mois.

Prescription

L'action en contestation de la date d'effet du congé était soumise à la forclusion biennale (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000, n° 98-16111, Gaz. Pal. 2001, som.,
p. 1246, note J.-D. Barbier), mais la loi du 4 août 2008 a supprimé le délai de
forclusion pour le remplacer par le délai de prescription.

Tacite
prolongation

À défaut de congé signifié conformément à l'article L. 145-9, ou de demande
de renouvellement signifiée conformément à l'article L. 145-10, un bail commercial se poursuit purement et simplement à durée indéterminée au-delà de
la date contractuellement fixée pour son expiration, et il n'y a pas formation
d'un nouveau contrat (Cass. 3e civ., 19 févr. 1975, Gaz. Pal. Rec. 1975, 1,
som., p. 70 - Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-15013, Gaz. Pal., 30 mars
1999, note P.-H. Brault ; Administrer, août-sept. 1998, p. 31, note J.-D. Barbier ;
obs. J. Derruppé, Rev. dr. immob. 1998, p. 306 - Cass. 3e civ. 23 mars 2004,
n° 01-15748, AJDI 2004, p. 718, note Denizot ; Administrer, juin 2004, p. 34,
note B. Boccara ; Amar-Layani, « La tacite reconduction », D. 1996, chron.,
p. 143). Le bail se poursuit aux mêmes clauses, charges et conditions, et
chacune des parties peut mettre fin à cette tacite prolongation à tout moment,
le bailleur en signifiant un congé, au moins six mois à l'avance (Cass. 3e civ.,
30 juin 1999, AJDI 2000, p. 310, note J.-P. Blatter - Cass. 3e civ., 12 mars
2002, n° 00-22392, Administrer, oct. 2002, p. 20, note J.-D. Barbier ; Loyers et
copr. 2002, n° 282, note P.-H. Brault et P. Pereira-Ossouf - Cass. 3e civ., 7 déc.
2004, n° 03-19226, Gaz. Pal., 15-16 avr. 2005, p. 14, note J.-D. Barbier ;
Loyers et copr. 2005, no 34, note P.-H. Brault), le preneur en signifiant soit une
demande de renouvellement, soit un congé.
Un pacte de préférence, conclu pour la durée du bail, n'a plus d'effet en
période de tacite prolongation (Cass. 3e civ., 13 juill. 1994, n° 92-10577,
Gaz. Pal. Rec. 1994, 2, som., P. 535, note J.-D. Barbier - v. toutefois, sur le
pacte de préférence, Cass. 3e civ., 16 juin 1999, Administrer, oct. 1999, p. 27, et
la note). En revanche, la clause de garantie solidaire entre cédant et cessionnaire
reste contraignante jusqu'à la fin de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 7 févr.
2007, Gaz. Pal., 20 et 22 mai 2007, n° 06-10317, p. 28, note J.-D. Barbier ; voir
toutefois le nouvel article L. 145-16-2 du Code de commerce).
Les parties ont la faculté de convenir, au cours de la tacite prolongation, d'une
prorogation du bail commercial (Cass. civ., 25 nov. 1987, Bull. loyers 1988,
no 23).

Baux à terme
incertain

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la
réalisation autorise le bailleur à
demander la résiliation ne cesse,
au-delà de la durée de neuf ans,
que par l'effet d'une notification
faite six mois à l'avance et pour
le dernier jour du trimestre civil.
Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement
prévu au contrat.

Pour les baux à terme incertain, dont l'expiration est subordonnée à la survenance d'un événement extérieur, celui-ci ne produit effet qu'à l'expiration
« de la durée de neuf ans » prévue par la loi du 12 mai 1965, sous les réserves
ci-dessous pour les baux à périodes. Une notification motivée comme un congé
(CA Paris, 7 déc. 1970, AJPI 1971, 442) et à six mois demeure nécessaire.
La survenance de l'événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation du bail, ne fait pas échec au droit à renouvellement ou à
indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 3 oct. 1973, Rev. loyers 1973, 515).

Baux à période

S'agissant d'un bail comportant
plusieurs périodes, si le bailleur
dénonce le bail à la fin des neuf
premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné
dans les délais prévus à l'alinéa
premier ci-dessus.

Le bail à périodes se définit comme un bail de longue durée comprenant
nécessairement une première période de neuf années suivie d'un nombre
défini d'autres périodes triennales (Cass. 3e civ., 1er juill. 1998, n° 96-21831,
Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, p. 809, note J.-D. Barbier). Un bail prévoyant, à l'expiration des neuf années, un renouvellement automatique triennal n'est pas
un bail à périodes, et la clause prévoyant ce renouvellement de trois ans
en trois ans est nulle (TGI Bobigny, 22 nov. 1995, Gaz. Pal. Rec. 1996, 1,
som., p. 131, note P.-H. Brault - CA Paris, 1er oct. 1996, D. 1996, I.R. 229 ;

68 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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